股市分析:阳光城2018年报趣评!

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

阳光城的年报公布了,前两天刚说,年报公布早的一般都是成绩比较好的~大致浏览了一下阳光城的年报,我不得不说阳光城果然不是“一般”的,这年报明天恐怕股价有点悬了。

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阳光城的年报真的没什么亮点,咱就来说说几个有趣的地方。

撰文|张银银

一、一如既往的低分红

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

年报第一页就是关于2018年利润分配方案,每10股分红0.56元,你没有看错,的确不是每股分红0.56元,合计分红2.27亿,还不够买块地的钱。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

我手贱,去翻了一下前几年的分红记录,果然很稳,2015年到2018年,每年基本都是每10股分红0.5左右。按我说,这几年净利润也增长了不少了,分红也要增长一下嘛。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida
Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

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但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

又手贱了一下,点了一下增发记录,2014年募集25.31亿,2015年募集44.51亿。我只能说,你厉害,你赚的多~~

不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

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关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

二、迷一样的土储

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

对房地产公司来说,土地储备是一个比较关键的指标,但是阳光城的土地储备就从来没有准过。去年统计的是记容面积,今年统计的是可售面积。啥是可售面积?包括车位吗?而披露的项目列表是不包含联营企业的。总之,就不让你看明白。

1、2015:成功进军海外市场

本报告期公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米,截至报告期末,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4,339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米,地售比良好。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

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自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

2018年年报中的总建筑面积是7444万平米,这个是包括所有项目的,剩余可售面积是4418万平米。没有写记容面积,按照后面项目列表,可售面积跟记容面积好像差不多,就当记容建筑面积吧。

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再来看看2017年的土储情况。2017年,公司继续大力拓展土地市场,一共获得了120宗土地,新增计容面积2,021.63万平方米,新增权益货值1,407.12亿元。拥有土地储备建筑面积为3,796万平方米,货值约达4,911亿元。

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

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碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

2017年土储记容建面是3832万平米,2018年结算了估计600万平米,新增了1333万平米,应该是4565万平米,跟4418万平米好像差的不多了~看来这个数字还是可信的。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

截至2018年末,公司土地储备权益比例约为62%。权益建筑面积大概是2417~2739万平米。2018年一半的土储都是内地的土储,对比一下2017年,你会发现,基本上2018年新增的土储都是内地新增的。净跑内地拿地去了~~只能说,作为福建房企,你这跑的有点远啊!!

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

三、降不下来的负债

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

阳光城2018年拿地明显是比2017年少了,没办法,负债率实在太高了,咱得相应国家号召降杠杆啊。年报中特意说明了一下偿债相关指标:本报告期,伴随业绩高增速,公司同时实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动向经营驱动过渡:本报告期,公司有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

看起来好像降了不少,但是这里计算的净资产是410亿,包括母公司股东权益180亿,少数股东权益180亿,永续债50亿。永续债应该算负债,这里却成了权益,还得自己调整一下。根据我的计算,2018年不含应付票据的有息负债是1173亿,2017年是1174亿,的确是降了1亿。按照7.94%的实际利率,一年利息支出是88.34亿。肉疼啊~~一想到实际融资利率可能超过10%,那岂不是要亏本了?!

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四、就是不披露新的一年开工计划、竣工计划、销售目标!!

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

感觉管理层心里有点虚啊!!看到下面这个,我都替管理层心虚,尼玛不会连自己人都坑吧:7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

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属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

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这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

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碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

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年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

即将大干一场。

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

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