“停止去库存”打响第一枪,楼市巨轮正在全面转向

股市有个非常出名的板块轮动理论,意思就是一个板块涨完,下一个板块会接力上涨。

2008年的这场楼市危机,以四万亿大投资而告终,国人开始第一次领略房价暴涨的威力。

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

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板块轮动通常的规律是:金融–地产–有色–钢铁–电力–金融。这也是政策市的一个特色。

在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

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停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

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而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

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现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来可能就轮到杭州、南京、苏州。

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

综合整理 来源:房屋屋、大胡子说房、21世纪经济报道等

与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

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 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

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上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

这一切,都可以归结为一个关键词:冰封。

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然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

2014年,楼市从狂热中冷却。

这两场房价上涨的共性在于,他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

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打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

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去库存宣告完成,房价还会继续上涨么?

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在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

也正因此,这一次的楼市调控更为坚决,遏制高房价泡沫的决心更为坚定。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

一次是2008年,全球金融危机影响之下,楼市由盛转衰;

另一次是2014年,经济下行压力加剧,一二线城市销售惨淡,三四线城市更是高库存重压,债务问题愈发严重。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

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不同之处在于,这一次的刺激手段更加直接,影响范围更加广泛,对于国民心态的改造也更为深刻,带来的影响也更为深远。

冰封楼市,不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间,也能为房地产税等长效机制的出台创造基础,更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。

2014年的这场楼市危机,则以涨价去库存而结束,从一二线到三四线,几乎所有人都被席卷其中。

如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实,我们不难得出一个结论:

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