海淀的价值在这儿摆着,从不管你买还是不买!

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“改了名字,学校就变了吗?学校也不可能一夜之间就变好了。”

这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

但在2019年,这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知,将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房,不再能成为进入优质学校的保证。

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破旧低矮、墙皮脱落、仅有10平方米,但由于可直接升入“牛校”北京实验二小,这间位于北京市文昌胡同的小屋在2015年卖出了34万元/平方米的惊人价格。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

上地学区目前对应五座小学:上地实验小学、清华附中上地小学、清华大学附属实验学校小学部、清华大学附属小学、北京大学附属小学。五所学校在家长中的口碑相对均衡,没有过于明显的短板。

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愤怒的家长们举着“就近入学”的纸条向海淀区教委要求落实政策,北京市在官方回复中提到了校方的困境:“实验二小2010年起连续8年扩招,目前已经无可用资源。”根据官方回复,未被实验二小接收的适龄儿童由清河学区协调安置入学。

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房产与户籍就此成为教育资源分配的重要依据。百度指数显示,“学区房”的搜索指数在2014年11月达到第一个高峰。《中国经济周刊》报道称,2014年北京学区房均价超过5万/平方米,是普通房源的2-3倍。

世华龙樾紧邻地铁西小口站。园区档次高档,绿化好,管理好,大堂干净整洁,没有乱停乱放现象。户型也不错。

但对于名校开办的分校,家长态度截然不同。数据显示,南京市名校学区房平均溢价为19.7%,而名校分校学区房平均溢价仅为3.6%。

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“名校集团化办学不能只是发一个文件、派一个政治任务。”田光成认为,改革效果取决于名校本身的影响力和薄弱学校的接受程度,如果分校纳入名校的一体化管理,教学、教师培训、教育资源一体化统筹,那么促进效果会非常明显。

多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个
学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。

在分配改革较为缓慢的现实情况下,扩大供给成为政府解决入学问题的另一张牌。各地政府开始力推“名校办分校”式的集团化办学,试图做大蛋糕,增加优质教育供给。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

作为1990年代建成的小区,上地东里属于购房者俗称的“老破小”,但这个位于北京五环外的小区却被众多购房者冠上“神盘”的名号,房屋售价始终高居10万元/平方米以上。

未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

北京市和天津市相继开始实施“六年一学位”的入学新规,自一套住房地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位。2015年,天津市和平区表示招生开始实行六年一学位政策,北京市宣布实行六年一学位的城区包括海淀区、朝阳区、石景山区、通州区。2018年,东城区教委提出“六年一学位”政策,但据《北京青年报》报道,在实际执行中东城区宣布延缓至2019年。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

北京市朝阳区首次提出多校划片,2017年6月30日后取得房产证的住宅不再对应一所学校。这条被称为“6·30新政”的入学规则引发部分小区业主的强烈不满,多次来到朝阳区教委要求沟通。2018年朝阳区教委公布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》中,已经删去了“6·30新政”相关内容。

但是,反过来说,如果你是2019年前购房的“老业主”,孩子就可以仍旧享受“单校划片”的政策,有购买学区房需求的业主,一定会抢在2019年1月前进行网签。

2018年8月,海淀实验二小清宁校区因学位不足,近200名满足招生政策要求,已经完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。

清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

田光成向界面新闻记者解释道,目前集团化办学主要由各地政府牵头推行,一些名校存在不愿派人、出力的情况,而一些分校自身也存在不愿接受名校指导的心态,这导致一些名校分校空有旗号,教育质量却没有实质提升。

有几种可能性

张宁告诉界面新闻记者,相距海淀实验二小不到2公里的上地东里小区,成为目前海淀为数不多相对“安全”的学区房选择。

近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

作为对学区房的“精准打击”,多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

(应受访者要求,张宁、武鸣、贾佳均为化名)

热卖好房:

“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进,让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位,出现了‘批条子’这类以权择校的手段,遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平,从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”

清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

“名校办分校”,低溢价时代来临

有升值潜力的板块

政策调整之下,学区房悄然进入了低溢价时代。

▲周边环境,旁边就是十一学校

在北京北五环外的橡树湾小区与海淀实验二小仅隔着一条马路,但房产中介张宁却开始劝阻买家为学区而买房的念头:“学区已经是在这买房的次要因素了。”

另外,一直占据学区房优势的海淀,在2019年将有一个变局。

贾佳向界面新闻记者表达了自己的疑问。她的担心代表了不少家长的观点,对集团化办学的改革方案,家长们的评价标准直接且现实:升学率。

大户型、高品质的住宅产品将在海淀将会越来越少,因为共有产权房也大量入市了。

根据北京市海淀区教委发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施多校划片。在此之后,房产所对应的学位不再绑定单一学校,而是对应片区内的多所中、小学。

▲观林园

学位不足,倒逼分配政策改变

海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

房产中介武鸣多次向界面新闻记者强调。上地实验小学与一零一中学的直升关系,很可能也会被招生政策变化所打破。

房源有限,是等降价还是提前卡位,只有你自己决定。

尽管早在2014年就被提出,但多校划片却一直没能落地。

观林园位于清河东,是2008年的次新房,距离奥森板块比较近。

学区房要“变天”了。

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即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区,强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例,尽管有着备受追捧的海淀实验二小,但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般,教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说,学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性,同样存在分入普通学校的可能。

合景映月臺在地铁13号线上地站东北侧,2016年建成比较新,产品洋房和叠拼别墅。属于海淀实验二小或上地实验小学的划片学区房,很适合有二次改善需求的家庭。

通过对南京市八个区、31所名校、100所名校分校及其相关学区房的研究,黄斌发现初中学校每年中考升入南京重点名校“南京师范大学附中”的达线率每提高1%,学区房平均房价就随之提高2.3%。根据黄斌测算,南京市初中名校带来的学区房平均溢价近14%,“小学+初中”的双名校学区房平均溢价接近40%。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

武鸣依然在努力证明上地东里作为学区房的价值:“我们学区内的都不差,其他几个学校都是清华、北大开头的,分到哪个结果都不差。”但从小在海淀长大的贾佳却对中介的这套说辞并不买账。

▲五彩城

但即便是被中介推荐为安全区的上地东里,房价也同样因多校划片政策而受到影响。

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张宁告诉界面新闻记者,清河附近的房屋交易已经开始受到影响,一间在2017年开价1500万的二手房,在2019年初成交价格跌至1043万。

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

2018年12月,北京一零一中学上地校区、首都师范大学附属育新学校、北京市十一学校龙樾实验中学陆续对外宣布,即将以多校划片的方式招生,通知被张贴在上地东里、上地西里、育新花园、新康园、文龙家园等小区的明显位置。这是北京市提出多校划片政策以来,首次出台落地到具体学校及小区的执行通知。

因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

即便是如此“天价”,在大多数被公认为优质学区的小区,求购学区房的小广告也几乎从未间断。砸重金购买学区房,把孩子送进优质学校,已经成为一代家长的教育共识。

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但这样拼“概率”的方案并没有打动多少潜在买家。许多家长在微博、微信群中提出疑问:多校划片以后,学区房还是学区房吗?

(来源:米宅北京)

2019年,是决定此后入学政策风向的关键年份。

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“家长非常理性,对学校更在意的是升学,而不是声望、品牌。如果学校的录取率很高,家长根本不在意学校是哪座学校的分校。”黄斌对界面新闻记者解释,尽管南京市政府希望通过推行集团化办学,引导家长多样化选择,但从学区房溢价这一结果来看,名校依然备受热捧,分校只是家长的第二选择。

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

资源不足,倒逼分配规则做出改变。

国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

多校划片这一改革政策提出更早,但由于多校划片后,孩子不再能够确保进入某座“牛校”,引发了部分家长的反弹情绪,落地更为艰难。

▲世华龙樾

购买住房就此成为进入“牛校”的可行道路,但随着大量家庭涌入,优质学校难以提供足量的学位,开始集中出现学位不足的问题。

在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

失去直升入学的保证后,上地东里房产的热度开始有所下降。

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

“牛校”脱钩学区房

海淀楼市成交量会不会上涨?

小区内的上地实验小学,以及仅相隔一条马路的北京一零一中学上地校区,是该小区房价居高不下的主因。家长们看重的,就是这两所优质学校在小升初时的直升关系。购买上地东里的房屋,家长可以确保孩子进入上地实验小学,再通过直升进入一零一中学,拿到市重点中学的入场券。

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