四线城市没有未来,一线城市会有房子

虽然深圳的土地看起来非常稀缺,但是细细考究就会发现其实也没那么稀缺,不信用卫星地图去看,深圳在市中心还保留了好几个高尔夫球场、主题公园等,而遍布全市的城中村也都是可以盘活的土地资源,所以严格来讲也还是留有余地的。

     
中国虽然人均可居住土地的面积很小,但是大城市确实比较分散。现在有了高速铁路、城际快轨,速度越快半径越大,涉及面越广,使得周边的小城市有机会跟着中心大城市一起发展。

既然一线城市的房子供不应求是政府人为制造出来的稀缺,那么将来政府修改一下土地规划也就可以轻而易举地解决问题了。所以随着产业结构升级的逐步到位,就业人口不断调整和优化到位,届时一线城市必定会逐步释放土地资源,多盖些房子来保障大家的居住需求。

  可是现实中,很多产业和企业并没有到小城市去,相反小城市的企业都往大城市搬。在内陆地区的一些地方,原来指望沿海地区产业转移到这里来,内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去,人怎么会到小城市去呢?它无法提供那么多就业,也无法提供那么高收入,所以人们还是涌向大城市。

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  城市有多少人就有多少土地供给,就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给,这就是现实。

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  当年农村搞乡镇企业,每个镇或每个村都要搞工业,修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区,它的基础设施不仅便宜,而且更健全、更齐备,包括物流、交通、信息等,更有利于产业的发展,同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。

由于三四线城市的年轻人口不断流向一二线城市,而从农村流向三四线城市的人口却在不断减少,所以也会造成三四线城市的人口减少和老龄化,这会导致一二线城市的房子供不应求、三四线城市的房子供过于求的局面。

  要想降低房价就一个办法,当房价高到一定程度的时候,就开始放地,把你的房价砸下来。不能老在需求方做文章,也要在供给方面做文章,这个问题就集中在供给侧结构性改革。

由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

但是我们可以提高城市容积率。

其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

  北京统计有 1600万人口,但是在北京实际用的手机有
2700万部,其中当然有一手两机的,但是算下来至少也有
2000万人口了,因为很多外来常住人口和北漂一族还是隐形的。

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  其次,我们在人地关系中,还有一个更复杂的因素,就是要求粮食自给自足,对这个问题经济学家有各种争论。有的经济学家说,进口粮食就等于进口土地,现在进口的粮食已经占到
10%左右。但是这不是一个单纯的经济学问题,也不是进口粮食与土地关系的问题,中国的粮食问题是一个国际政治问题。

四线城市没有未来

  而我们属于在三十几年内快速实现工业化的国家,这个过程很短,目前还有
1/3的农民没有走出去。

接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

  房产限购是一个非常措施,尽管反复使用确实是个问题,但是在城镇化战略尚未调整,房产税还未施行的情况下,又不能什么都不做。短期措施马上可以见效,长期调整可能一时半会见不了效,那么只能采取短期的应急性措施。虽然不是最好的办法,但是在其他办法都无法实施的情况下,还是必须要做的,目的就是要抑制住泡沫,这就是我们的现状。

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

  城市的两极分化,一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡,另一方面是人口不断流出,供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差,违背了人的迁移规律,违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为,人的行为的基本逻辑是要追求就业,追求收入,追求改善的生活。而我们老是逆着这一规律走。

不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

  这些年我们的基本做法,是限制大城市发展,鼓励小城镇发展。小城镇发展显然地是不受限制的,至少没有冲到顶,地是敞开供给的,大城市首先从限制人口开始,对人口流入设定一个规模,与此相适应来配备土地。

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  两极分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面,包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束,提出这个城市只能养活800万人口,结果现在人口达到了2100万,这个城市肯定会出现供求关系紧张,包括交通、公安、社会保障等一系列社会公共服务都会不足。

大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

  回顾中国这些年来的发展,人口迁移大多数是奔着大城市去的,当然也不是一下子都到了北、上、广、深这些一线城市,而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民,已经在家乡的县城里买了房子,县城里的人想去地市级城市,地市级城市的人又想去省城。

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  我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市,包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。盲目地和欧洲比,很容易犯毛病。

上海土地使用现状

  然而,我们现在实行的是大城市设限,不让人们进大城市,没有按照未来人口不断进入大城市的规模,来考虑和安排各方面公共品的供给,包括土地的供给。

届时既缺乏充足的刚需、又没有充足的购买力的三四线城市,还能够拿什么来支撑高昂的房价呢?

  如果现在还是计划经济,还在严格执行户籍制度,人口只能在原户籍地所在地,你还可以规划和掌控大城市规模。但是,现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了,因为迁移是自由的,人为设限只是想控制资源,但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有
1800万人口,但是只要人们愿意来,很快就会超过这个限制,这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

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先进的产业聚集在一二线城市里而不扩散到三四线城市去,就无法给三四线城市提供较高薪酬的岗位,这样一方面会造成一二线城市和三四线城市的收入差距不断加大,另一方面也会促使当地的人口不断流向大城市。

第一个原因,欧洲工业化进程比较漫长

《我是棵普通韭菜,要凭一己之力在北京买房,我疯了吗?》

     
他们回到小城镇后,第一件事是修缮老宅,让老宅实现现代化。第二件事是把公共服务带回来,小城镇出现了社保机构为人们提供服务,于是这个小城镇就被保护发展下来了。欧洲人口的交替是在漫长的城市化、工业化进程实现的,欧洲的小城镇能够比较完整地保存下来,而且得以延续发展,是因为这里有了新的收入基础,有了新的公共服务机构和设施,已经变成了新型的小城镇。

这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

  从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅是简单地控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。

毕竟老百姓只有安居了才能够乐业,一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧?

  除了这些因素之外,最近这一轮地价暴涨和房价暴涨,或者房价带动地价暴涨,或者预期房价带动地价涨,暴露出一个重要的政策性原因,就是我们的城镇化战略导致两极分化。中国从来不说城市化,而是说城镇化。城镇化和城市化在概念上没什么区别,都是农民进城人口迁移的过程。但是在现实中,不同的提法代表着不同的政策和不同的做法。

《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

  城市人口聚集,大家可以很方便地去下饭馆,整个家庭生活就社会化了,同时又创造了更多的就业。顺便说一说,你自己在家洗头是不计入GDP的,也不创造收入。如果你到外面洗头,理发师的工作就创造了GDP,你就创造了别人的就业和收入,这就是人口聚集带来的好处。

香港土地用途

  人口迁移有两个效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地减少了分母,减少了分母整个分数就大了,同样的收入分到每个人头上就高了,就可以提高收入。农村就是这样的情况,大量的人口走掉,少数的人种大面积的土地,耕作的农民收入就高了。

《多城出现降价潮,市场底部要来了?》

  我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的
1/3左右,所以人地关系相对来说比较紧张。

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

  中国政府在这个问题上还是比较谨慎的。中国经济之所以能够持续增长,虽然现在增长慢一点仍有百分之六点几,没有出现硬着陆和大崩盘,正是因为过去这些年我们在宏观问题上比较谨慎。

全中国大陆唯一一个土地真的有点稀缺的城市是深圳,全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵,然后剩下的1000平方公里可供开发的土地中已经开发掉了900多平方公里,只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

     
这一轮房地产的风波最突出的现象是“两极分化”,少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨,人们感觉很恐怖。与此同时,三线和四线城市高喊要去库存,但房子卖不出去。以前是特大城市泡沫涨了,其他中小城市也跟着涨,但是这次是一方面暴涨,另一方面却是下跌;一方面是供不应求,另一方面却是卖不出去,这是基本的事实。我们需要解释这其中的原因,于是出现了很多似是而非的解释。

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  城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负面的效果,但是总体比较,它的收益和成本代价哪个更高一点,最后就会向哪方面倾斜。

不,我有信心打的不是我的脸,而是炒房客的脸,因为从土地资源来看,中国的一二线城市根本不是没地方建房子,而是有地方不拿出来建房子,也就是说这种供求紧张的局面,是地方政府人为制造出来的稀缺。

二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状

《高房价最恐怖的不是买不起房,而是透支年轻人的未来》

  从需求方角度看,限购的办法不一定就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了。

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套。

虽然这样的模式过于功利,但是从城市本身的长远发展来看,这样的方式也是不得已而为之的,应该得到理解。假设北京、上海这些大城市放开了按需供地,令房价降下来让大家都能够买得起,那么用不了10年时间,北京和上海的人口恐怕都得超过5千万人,届时把容量真的饱和起来了,以后要想引进人才可就困难重重了。

三是我们的土地分配可以改变

按照目前科技发展和产业发展的趋势来看,以往乡镇企业遍地开花的景象将不复出现,未来几十年里产业和人口都将不断往大城市集中,所以一定会出现两个新的趋势。

  但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。

《多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?》

  韩国、日本都属于快速工业化国家,都犯过类似的错误。日本当年也是让大家到小城镇去,说不要到东京来,最后的结果是全国
1.3亿人口,有30%的人口住在东京,20%的人口住在大阪,两个地区人口加总为50%。日本经济20世纪90年代初开始下滑和这个有关系。

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  我们有的城市,比如重庆,虽然是那么拥挤的一个山城,但是它的地价并不高,只有每平方米六七千元的房价。因为它有一些得天独厚的优势,一是有地票,二是一些山地不属于耕地,可以作为房地产土地供给。

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价现在比房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。但地价是个派生价格,最终的产品还是房价,预计未来的房价比现在的房价还要高,所以才敢现在把地价拍得更高。

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

大概用了 100 ~
150年的时间,农民才基本走完。到了一定阶段,原来的农民还没有走光,退休的人已经回来了。这些退休回来的人和没走的人有着本质的区别。因为从城里退休回来的人是拿着一生的积蓄回来的,是带着社保回来的,他们是通过在城市就业提高了收入有了积蓄的一群人,并且还带回来了他们在现代城市生活的经历和经验。

一线城市会有房子

第二个原因,欧洲人口密度很高

像北京和上海这些大都市,一方面天天喊着人多地少,然后让土地竞拍价格节节攀升,进而带动房价不断上涨,另一方面确是把大量的可供开发土地划入到基本农田保护区,然后由着这么宝贵土地去闲置和浪费。

  重庆的特点是直辖市,城市周围都是农村,农民进城和地票交易比较方便,也容易控制。但是人口流动一旦跨省,湖南的农民工到深圳打工,让他带一个地票,由深圳去监督湖南的那块土地怎么使用、怎么置换,这个至少目前很难做到。农民进了城,增加了城市的住房需求,但是他在农村的那块土地仍然闲置着。

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

  所以,一是我们的土地本来就少;二是大部分土地还要用来种种粮食,因此土地就感觉特别少;三是过去城市和农村相分离,农村家家户户都有宅基地和自留地,虽然农民住房质量不太高,但是人均面积比较大。现在情况发生了变化,很多农民进城了,但是他的那块地还在,而且也没有改变用途。

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

  大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。

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  那么,小城市的房地产是怎么回事呢? 2004 ~2007年房地产过热,
2007年出了“国几条”把房价压下去,2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资,因为大城市限购,小城市不限购,不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地,在二线、三线、四线城市建了一些房子,以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现,房子盖好了但人走光了。

《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

  我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业,后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业,它不具备聚集效应,而聚集效应是规模效应的一种。

北京市的总面积是1.6万平方公里,其中可供开发的平原面积大概是6300平方公里,但是北京目前的建成区面积却只有1400平方公里,仅占可供开发面积的22%左右;上海市的总面积是6340平方公里,几乎全部都是可供开发的平原,而上海目前的建成区面积也大概只有1400平方公里,同样仅占可供开发面积的22%左右。

  有一本畅销的英文小说叫《火车上的女孩》,就是讲一个女孩坐通勤车,往返一个小城镇到伦敦之间来回上下班。纽约金融界的人士也都住在周边城市,这就是城市群的概念。一个小城镇的位置在哪里,有没有发展前途,要看它和大城市的关系位置怎么样。

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