现在的100万,10年后相当于多少钱?尽早理财真的很重要!

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

导读

当前楼市的焦点,是房租大涨。

现在的100万元,10年后究竟相当于现在的多少钱?20年后呢?通过以下的科学计算,或许我们可以得出结论!负利率的时代,工薪族的钱正在被洗劫一空。

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上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

基于1980年以来的数据预测

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

未来基于过去的历史和当前的情况而来,但对未来做预测却一向是吃力不讨好的行为,因为未来永远会有影响你预测结果的事情发生——对于未来,你唯一确定的就是它的不确定性。

情况真是这样吗?

1980年到今天,34年时间里,中国的广义货币供应量的年增长率约为22.45%,中国真实的年通货膨胀率约在11.9%——如果按照这个数据计算,我们大致可以算出两种模式下现在的100万元,10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。

不妨算笔账。

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在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

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从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

基于1997年以来的数据预测

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

老实说,基于1980年以来的数据预测有些太猛烈了——这是中国未来的经济万万难以承受的。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

实际上,自从朱镕基总理上台之后,中国中央银行开始与国际接轨,中央政府不能随便向中央银行伸手了(但可以通过财政部来发行国债),极大程度上杜绝了货币供应以超过20%的速度猛印的时代。

那么我们按照贷款方式计算一下。

整体而言,无论是真实通货膨胀率还是货币发行速度,都已经大大降低。我根据中国人民银行公布的数据,计算出来1997年以来中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%,中国真实的年通货膨胀率约在7.3%。基于这一数据,我们再次可以预测现在的100万元,10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

整体而言,这个数据比较接近1998年以来的整体通货膨胀情况,但客观说,这一数据仍显偏高——如果我们的货币政策未来一直按照这种方式来持续,恐怕中国的经济很难承受得起,而且货币也不会只是这样的一个贬值情况,很有可能会出现突然的、剧烈的贬值。

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

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其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

基于2012年年底以来的数据预测

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

大家知道,2012年底中国新一届国家领导人上任以来,经济上不再强调货币刺激,而是希望通过市场结构改革来解决经济发展中出现的问题,所以2012年到2014年9月份的货币供应量数据和通货膨胀数据,都出现了比较大的改变。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

根据中国人民银行公布的数据,计算出来2012年底以来中国的广义货币供应量的年增长率约为13.9%,中国真实的年通货膨胀率约在6.3%。我们不妨用这22个月的数据,来预测一下,现在的100万元,10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

老实说,这个数据与上面的数据区别不是很大,最多可以算作一个过渡时期,这种通货膨胀持续下去,民众依然是很难接受的。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

当年的万元户那是富豪啊,现在有个5万元,40万元能算富豪吗?我认为至少相当于100万元。现在的100万,估计到那时会以亿计了。

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

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换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

基于更稳健和谨慎的货币政策

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

我们在这里采集了英格兰银行、日本央行和美联储几十年来的货币供应量(欧央行的时间太短)和经济增长率的相关数据(货币供应量的年增长率约在5-8%,经济增长率约在2-4%,真实通货膨胀率3%左右),然后与中国目前的货币供应量和经济增长率对比——中国的货币供应增长率和GDP增长率仍然是远远高于他们。

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

如果我们采用更稳健和谨慎的货币政策,至少未来10年我们的货币供应量年增长率应该降低到10-12%左右,而经济增长维持在6-7%的水平,真实通胀率维持在5%这种略高于西方国家过去30年的水平即可。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

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因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

各种意外

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

总结下来,我的意思是想告诉大家,如果在政治基本保持稳定、经济相对平稳过渡的情况下:

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如果按照购买能力计算,现在的100万元,在10年之后的真实购买力可能相当于今天的32万元到62万元之间;在20年后的真实购买力,可能相当于今天的11万元到45万元之间。

上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

如果按照占货币发行量的比例计算,现在的100万元,在10年之后的财富比例可能相当于今天的13万元到35万元之间;20年后的财富比例可能相当于今天的2万元到19万元之间。

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当然,我个人希望的是最后一种情况,因为这种情况最平稳,可能民众的接受度也最高。但请诸君务必记清楚我说到“政治基本保持稳定、经济相对平稳过渡”这个前提条件,如果没有了这个前提条件,我说到的这些数据都没有太大意义。正如1991年的俄罗斯卢布贬值一样,你现在的100万元很有可能会突然间一文不值。

上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

中国进入负利率时代了吗?

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中国的CPI将近2%,一年期存款利率1.5%,中国已经负利率了。

上图是东莞对于具体项目的估算,征地投入资金46亿元,未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

负利率是如何产生的?

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自2008年金融危机以来,世界央行的带头大哥美联储为了应对世界经济的大萧条,于是开启一轮连着一轮的量化宽松大潮,一方面疯狂的通过印钞来刺激经济,给经济放水,另一方面把利率一降再降。

上图是珠海对具体项目的估算,征地投入资金是45亿元,未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

紧跟着美联储之后,欧元区(2014年6月)、日本(2016年2月)、瑞士(2015年1月)、瑞典(2015年2月)、丹麦(2012年7月)等五个国家都带头实现的负利率操作。

就是这样,自己看看吧。

而在英国脱欧之后,8月4日,英国央行宣布降息25个基点,紧接着澳大利亚也开始跟着降息,可以说低利率、负利率已经成为了世界货币的主流。

对了,8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上,透露了一个重要数据。在央行定向降准,努力降低融资成本的情况下,7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%,比上年末下降0.14个百分点。

当然,在这方面,相对而言中国还是显得较为谨慎,为了不对经济造成太大影响,中国降息降准的两把大刀都还没有频繁的使用,但是和我们的CPI也就是居民消费品物价指数相比,我们已经生活在负利率的时代了,这个时候把钱存银行可能是处于每天都在亏损的状态,把钱存余额宝恐怕这仅仅两点几个点的利率也就比存银行稍微好点。

而根据“二季度央行货币政策执行报告”,6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%,6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

大量的货币并没有到实体当中去,钱去了哪里?

看懂了吗?房贷一般是5年或者以上期限的,反而利率最低,利率是5.6%。

普通企业贷款(多是1年到2年左右的)是5.97%;

小微企业贷款(多是1年到2年左右的)利率是6.41%。

超发的货币推升了广义价格的上涨。2014 年上半年股市的上涨、2015
年下半年以来房市的上涨、今年开年以来的大宗商品、黄金的上涨,根本原因都是货币的超发。钱发多了,大家手里的钱都毛了。

注意!有密帖,下方屏幕点击即知。

8月12日,央行发布了7月份的金融数据,让人担心。数据显示,7月新增贷款4636亿。其中,住户部门贷款增加4575亿(短期贷款减少197亿,中长期贷款增加4773亿)。中长期贷款增量4773亿,已经超过了新增贷款的总量。

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住户部门中长期贷款是什么呢?大家想想,一个家庭,中长期贷款除了二三十年的住房按揭贷款还能是什么?中原地产首席分析师张大伟表示,而这正是房价爆涨根源的根源。

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

在央行发布的数据中,最让人惊诧的是7月份的M2同比增速,只有10.2%,几乎逼近了个位数。此外就是M2和M1的剪刀差继续扩大,创下历史新高。

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M2可以理解为“全社会的钱”,M2同比增速可以理解为“印钱的速度”。机构普遍认为,M2增速下滑明显,居民、非金融性企业存款锐减是主因,M1快速上升反映企业囤积资金,大量资金没有出路,未流入实体经济。基于资金主要流入房地产市场,M1与M2剪刀差扩大的背后,反应了经济“冷”房地产“热”的现状。

负利率对我们的生活到底产生了什么样的影响?

一是持有现金就是让钱变纸

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