中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!

(一)战略调整

绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整:

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

六、中海地产

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

十、华润置地

四是建立全方位多层次的激励机制,如股权激励保障公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;另外“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划也相继建立和实施。

(三)核心融资

4.从2017年的拿地区域来看,2018拿地区域会继续延伸到更多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南等),其重点放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等)等区域。

八、绿城中国

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

四是继续重点布局代建板块,2018年绿城管理销售额预估将实现500亿元。

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

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为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

十四、世茂房地产

需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者,缓解资金压力,优化公司的治理结构,另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制,对管理层实行监督与激励。

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外:2018年1月份,发行一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信;4月份,连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%;6月,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资;7月份,获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

绿地在拿地上重点关注三大关键点:(1)城市群;(2)高铁沿线;(3)三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。

十三、新城控股

拿地区域方面,绿城坚持以一二线为主(北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都等),并布局一些核心城市辐射区域并极具发展潜力的三四线城市(嘉兴、南通、义乌等)。

一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

绿城2018年的战略布局集中在一二线城市,但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险,与绿地的情况类似,绿城亦强调多元化发展,但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;


面对宏观调控政策带来的影响,世茂进行了如下调整:

1.拓展业务区域,重视在二三线拿地规模,如2018年6月份拿地区域以二三线城市为主(有佛山、常州、长春、温州等二三线城市);

二是拓展各类融资渠道,成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业;

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

十二、金地集团

二是积极创新融资模式,推行融资租赁、商业保理、基金及其他创新业务的多元化发展,扩大资金来源。

主要是招拍挂、
外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

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四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

华夏幸福在2018年以来遇到的融资问题有目共睹,其中产业新城应收账款金额大,回收周期长,由此导致资金链紧张(控股股东中国平安折价转让19.88%的股权可能与之有关)。

十一、龙湖地产

(一)战略调整

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

同碧桂园和绿地类似,华润的一些物业亦爆出存在质量问题,对其声誉造成了较大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市,未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益,营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏观调控趋严,特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌,华润后续的业绩增速可能会受此影响。

2.拓展融资渠道,借助境内外双融资平台,通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

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(二)拿地策略

(二)拿地策略

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

十、华润置地

2018新城控股主要实施以下调整:

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示,2018年一季度回款584亿元,回款率120%。

2018年以来地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,世茂重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖很大,多元化布局较其他大型开发商相对比较迟缓。

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

(三)核心融资

文章来源:本文转自西政资本公众号,内容本身不代表公众号观点。版权归原作者所有,如涉及相关版权问题,请联系我们。

图片 5笔者按:

从2018年的拿地情况来看,主要方式是战略合作、公开招标、混合所有制改革、收并购等。为了腾挪空间拓展代建业务,绿城近年来试图将项目投资布局重点转向一二线城市,将三四线城市的业务腾给代建以发展空间。当然这也直接导致了绿城在拿地策略上的变化。

(三)核心融资

(二)拿地策略

3.成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”,该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目,储架规模10亿元,首期发行5亿元;

4.2018年7月31日与交通银行香港分行订立贷款协议,获提供金额为15亿港元的贷款融资,贷款融资的期限为订立贷款协议日期起计48个月,所取得的贷款融资由公司用于偿还现有债务及为集团一般企业用途提供资金。

十五、旭辉控股

同为闽籍房地产企业的旭辉控股与世茂房地产面临的问题相似。因地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,公司重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖较大,未见明显的多元化布局,转型一直未有明确方向。

(一)战略调整

2018年,旭辉控股针对上述现状,实施了以下调整:

一是扩充拿地区域布局,战略性新进18个城市,进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点都市圈以及布局奥港澳大湾区等,增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险;

二是在2018年基本完成在中国的一、二线以及战略性的支点型的二线城市全部布局;

三是设定未来的整体布局大骨架,主框架:即在19个到20个旭辉区域集团的中心城市布局目标全部完成。

(二)拿地策略

旭辉2018年拿地策略的整体定调:2018并购大年,主要实现手段是:

一是多种收购拿地渠道,包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购及旧城改造;

二是2018年在许多城市土地相对变冷的环境下,旭辉加大投资力度,这将是旭辉2018年重大的投资策略调整,比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域,将会把规模,项目量、数量做多;

三是提前成立旭辉深圳事业部(2017年底成立),拿地更多采取农村包围城市的策略,多集中在环广州、环深圳。公开资料显示,截止目前,旭辉已经在大湾区拥有12个项目;

四是在拿地的方式上,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅;五是设定2018拿地投资金额和目标,不会小于销售额的50%;

五是拿地区域方式:专注一线、二线及三线城市(北京、上海、重庆等),加速加大华南板块,大湾区板块的投资布局;加大强三线的布局。

(三)核心融资

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

十一、龙湖地产

九、华夏幸福

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

华润在2018年的战略调整主要如下:

4.3月12日和13日在上交所发行公司债10.9亿,在银行间市场发行短融15亿。

(一)战略调整

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

3.积极向“城市综合投资开发运营商”转型,华南大区逐渐形成城市片区综合运营、医院医疗、学校教育、公园与公共空间、商业运营、文化体育、城市棚改、城中村整治的城市运营八大业务模块。

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