香帅北大金融学课——春节房地产特辑课程回顾

1.
房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

      2.大城市之间相比,国外房价更高;

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(1)放在全球范围内分析,我国房价的快速上涨与其他国家在经济发展较快情况下的房价上涨相符合。

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

      一、挑选城市的“八大要素”

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

     
从数据上看,我国在2010年到2016年经济大幅减速的时期,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,上海每年的增速有11%;战后70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

        1.现在买改善房晚不晚,还能不能进一步改善财富状况?

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

    (1)城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量);

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

      二、买房VS租房,算清这笔账

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

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所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

      四、租房的原则:“便利原则”

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    (3)人均收入(用职工名义平均);

2.
物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

      2.徐远教授的研究结论

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

     
服务业的占比,决定了城市的发展潜力和抗经济下行的能力,尤其是在我国经济转型的背景下。

情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

       
(1)通过对世界14个发达经济体1946年—2016年房价涨幅情况统计分析,从长远来看房价是上涨的。

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

      决定房价的是位置,土地可以供应充足,但位置是稀缺的。

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

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物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

      2.稀缺原则

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

     
1.以美国纽约的房价作为标尺,对比中国现在与日本东京1990年泡沫破灭前的房价。

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

      二、国外房产投资:看起来很美

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      3.房价是炒作起来的吗?

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

    (3)财政收入;

     
2000年至2016年的17年间,我国的平均通货膨胀率是2.7%,低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平,并且从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到
8.2%)。

        3.决定买的话,这个首付和月供应该如何安排?

   
(3)政府调控房价,是为了抑制房价的过快上涨。房价过快上涨会拉大贫富差距,不利于社会稳定和发展。

      1.是不是货币超发导致房价上涨?

      二、房价上涨的一些似是而非的原因

      三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

      1.先上车原则

      买改善房不只是改善居住条件,更重要的是改善财富状况。

    (4)服务业占比。

    (2)人口流入;

     
(2)我们国家的发展潜力大,经济在持续增长,与发达国家相比收入水平低,城市化率还远没达到。

      3.高房价提前反映了未来房租的高增长。

      租房地点要考虑利于自己的个人发展

      (3)全球资本过剩,房地产资产会受到青睐。

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