住宅70年自动续期:亦喜亦忧的居住权

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千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

买套房子不容易,可是当千辛万苦甚至动用家庭6个钱包凑钱买了房几十年后,你发现原来土地是租来的,房子虽然是你的,可是作为附着物,皮之不存毛将焉附?所以当你网上搜索一下,大部分人最关心的就是房子70年产权到期后该怎么办?到底要不要交钱?

所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

其实,安家融媒发现,今天我用的这个标题也不是特别准确,因为众所周知,房子是永久属于你的,只是土地是70年产权,因为很多人喜欢这样问,我姑且也用这样的标题便于大家辨识。

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

过去不少人总是问我70年产权到期后该怎么办呢?我都是说实话,我相信我们也听到过不少的说法,但是我告诉你,这是国家都没有想好的事情,你问我我怎么知道?别说我,专家也不知道,别说专家,国家也不一定知道。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

不少人引用这样的标题,《国土部:70年产权到期后自动续期不收费》,其实,安家融媒查了一下,并不是这样说的,而且很容易被误导,甚至被一些别有用心的人利用。2016年12月23日当时的国土资源部召开新闻发布会透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题处理,国土资源部出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

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对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

但这个还只是个案,并不代表未来所有的房子都是这样的政策,一些人利用这个大肆炒作,忽悠买房。其实不用忽悠,该买就买,买不起说什么也没用。

著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

如果说过去对于这个还有点混沌,现在相对来说要清楚多了,我们看看最新的说法。

作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请审议,这是民法典编纂工作的重要一步,是我国民事立法中的一件大事。针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

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