楼市“金九银十”恐无望 但你的生活或许有望

八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

 
 我国现行《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限,上不封顶,导致不同地区、行业、企业住房公积金缴存情况差距较大。经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠缴纳职工住房公积金;而一些效益较好的单位则利用住房公积金免税政策,有意将一些应税收入打入职工住房公积金账户逃税,也因此住房公积金被称为一些企业“避税的港湾”、“第二份工资”。

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

最近,许多地区都对住房公积金缴存基数进行了调整,如扬州市新的缴存基数最高可达到8800元,住房公积金缴存数额将会有较大提高。因此,关注和掌握住房公积金个人所得税税前扣除政策,无论是对单位财务人员正确计缴个人所得税还是税务人员加强对高收入行业个人所得税征管都显得尤为重要。

十月:有望按5000元为标准缴个税

一、政策规定

根据第十届全国人大常委会第十八次会议通过修订个人所得税法的决定,国务院于2005年12月19日相应修订了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确了单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金(“三费一金”)从个人收入中扣除,不缴纳个人所得税。

Part.1

根据国务院的上述修订内容,财政部、国家税务总局联合下发了《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(以下简称《通知》)(财税〔2006〕10号)。《通知》第二条规定:

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

“根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部
中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)等规定精神,单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。”

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

二、政策解读

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仔细研读“财税〔2006〕10号”文件,我们不难发现,现行个人所得税政策对住房公积金实行了“双向限制”管理,即缴存基数和缴存比例均存有一个上限:

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

(一)缴存基数上限:职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

当职工本人上一年度月平均工资低于职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍时,以职工本人上一年度月平均工资为缴存基数;当职工本人上一年度月平均工资高于职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍时,以职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍为缴存基数。

然而,今天呼和浩特在全国首次喊出全面停止去库存,意味着房地产调控的思路发生了大转变。

比如某公司王某、李某2009年度月平均工资分别是8000元、10000元,而该公司所在设区城市2009年度职工月平均工资为3000元。那么王某、李某是否分别能以8000元和10000元为2010年住房公积金缴存基数呢?依据“财税〔2006〕10号”文件,职工本人上一年度月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,王某2009年度月平均工资(8000元)低于该地2009年度职工月平均工资的3倍(9000元),所以,王某可以以其2009年度月平均工资8000元全额为2010年住房公积金缴存基数。而李某2009年度月平均工资(10000元)高于该地2009年度职工月平均工资的3倍(9000元),所以,李某不能以其2009年度月平均工资10000元全额为2010年住房公积金缴存基数,而只能以2009年度职工月平均工资9000元为缴存基数。

(二)缴存比例上限:12%

1、过去是对一线城市和部分热点城市进行严厉的宏观调控,对于一些三四五线城市则鼓励去库存。

仅就缴存比例而言,也有一个“双向限制”管理,即单位和个人的住房公积金缴存比例均不能超过12%。

2、现在不但一线城市进行严厉的宏观调控,对于三四线城市也开始停止鼓励去库存。

当单位和个人住房公积金的实际缴存比例高于缴存比例上限(12%)的,按缴存比例上限(12%)计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金;当单位和个人住房公积金实际缴存比例低于缴存比例上限(12%)的,按实际缴存比例计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金。

如果职工任职单位或职工本人中只有一方的住房公积金缴存比例高于缴存比例上限(12%),该如何处理呢?比如某公司缴存比例是10%,而该公司王某的个人缴存比例是18%,则对高于缴存比例上限(12%)的王某个人缴存比例(18%),也按前述方法处理,即以缴存比例上限(12%)计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金。反之亦然。

这意味着,中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。

值得一提的是,缴存的住房公积金是“双向限制”,而不是“总量限制”。有时即使“总量”没有突破标准,但只要缴存基数、缴存比例中有一个指标超过规定的标准,就应该将超过规定标准的那个指标予以调整。

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总而言之,符合“双向限制”规定实际缴存的住房公积金允许在个人所得税税前扣除;而超过“双向限制”规定缴存的那部分住房公积金不能在个人所得税税前扣除,应并入个人当期的应纳税所得额,按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

接下来,应该会有越来越多的城市加入这个行列,这肯定是一个大转折,是中国房地产调控思路和调控政策大转变。

显而易见,《通知》对住房公积金“双向限制”个人所得税政策的意义:一是有利于调节收入分配。对于超标准缴存公积金的发达地区、效益好的垄断行业以及相对较高收入的群体适当予以了税收调节,充分发挥个人所得税的职能作用。二是有利于规范税收政策。对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户,进行逃税的违规行为进行限制,增强了税法刚性。三是有利于各项政策的协调统一。《通知》按照建设部、财政部、中国人民银行“建金管[2005]5号”文件缴存住房公积金的标准规定税收政策,使住房公积金的税收政策与公积金主管部门有关规定一致,保证了各项相关政策的统筹协调。

而就在近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

三、案例分析

种种迹象或许正似是而非地表明,今年楼市恐难再望“金九银十”。

(一)缴存基数超过本人上年度月平均工资数额

Part.2

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为6000元。杨某2010年7月缴纳住房公积金的工资基数为3,000元,其上年月平均工资2,000元;缴付住房公积金比例为:单位12%,个人12%,实际缴付住房公积金为:单位缴付360元,个人缴付360元。

而随着9月1日起北京市最低工资标准和基本生活费标准的调整,市管公积金的缴存额也将发生变化。近日,北京住房公积金管理中心发布通知,明确自2018年9月1日(含)起,新受理的住房公积金个人贷款,借款申请人每月的基本生活费标准按1484元执行。

分析:

根据通知,职工工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于2120元的,职工月缴存额可以降低,以达到2120元为限,单位住房公积金月缴存额不变。也就是说,一名普通的企业职工在扣完公积金后,如果拿到手的工资低于2120元,其个人的公积金缴存额可以降低,但单位应缴部分则不能减少。

此外,下岗、内退等类似情况的职工,工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于1484元的,职工月缴存额可以降低,以达到1484元为限,单位住房公积金月缴存额不变。

1、准予税前扣除缴存基数的确定

根据北京市此前的公积金贷款规定,需根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。

因为杨某上年月平均工资2,000元,小于所在设区市上一年度职工月平均工资的3倍(6000元),所以以其上年月平均工资额2,000元为准予税前扣除的缴存基数。

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2、扣除限额

这样一来,基本生活费提高了,对于一些收入不高的家庭,贷款的额度就会略有减少,这一影响虽整体有限,但也是可期的。

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=2,000×12%=240元

Part.3

单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为240元。

而在此次个税法二审中,其中一个新变化是,赡养老人的支出也予以税前扣除。而起征点将维持了一审稿中起征点调至每年6万元,即每月5000元不变。

3、实际允许扣除额

另外,提交本次全国人大常委会审议的决定草案提出:“本决定自2019年1月1日起施行”。

单位和个人实际缴付住房公积金分别为360元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为240元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为240元)。

超出限额部分,即:(360-240)+(360-240)=240元,并入杨某当月工资薪金计算个人所得税。

自2018年10月1日至2018年12月31日,纳税人的工资、薪金所得,先行以每月收入额减除费用五千元以及专项扣除和依法确定的其他扣除后的余额为应纳税所得额,依照本决定的个人所得税税率表一(综合所得适用)按月换算后计算缴纳税款,并不再扣除附加减除费用。

(二)缴存基数、缴存比例均高于规定标准

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为5,500元。王某2010年7月缴纳住房公积金的基数为7,000元,其上年月平均工资6,000元;缴付住房公积金比例为:单位18%,个人14%,实际缴付住房公积金为:单位缴付1,260元,个人缴付980元。

上述规定意味着,如果本次全国人大常委会审议通过了决定草案,那么修改后的新个税法,将于明年1月1日起实施,不过,“工资、薪金所得”拟先行一步,从今年10月1日起执行5000元/月的起征点。

分析:

这相当于,以工资、薪金所得为收入来源的工薪阶层,有望今年10月1日起,按新的起征点缴纳个税,提前享受本次个税法修改的“红利”。

1、准予税前扣除的缴存基数的确定

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因为王某上年月平均工资6,000元,大于上年度职工月平均工资的3倍(5,500元),所以以上年度职工月平均工资的3倍(5,500元)为准予税前扣除的缴存基数。

去库存结束了,楼市政策刺激也告一段落,这轮房地产牛市可能就此到头了。八月的夏日即将挥手告别,而与我们利好相关的金秋,或许正有望来临。

2、扣除限额

(综合来源:人民日报;21世纪经济报道;看法新闻;黄生看金融)

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=5,500×12%=660元


单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为660元。

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3、实际允许扣除额

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单位和个人实际缴付住房公积金分别为1,260元、980元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为660元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为660元)。

热卖好房:

超出限额部分,即:(1,260-660)+(980-660)=920元,并入王某当月工资薪金计算个人所得税。

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